Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Поволжская строительная компания» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства и признании недействительным пункта договора,

установил:

ФИО1 и ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Поволжская строительная компания» (далее ООО «ПОСКО»), указав, что 19 сентября 2018 г. между ФИО1, ФИО3 (участники) и генеральным директором ООО «ПОСКО» ФИО4 (застройщик) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, в границах улиц Стара-Загора, ФИО5, Центральной, Гастело, секция 5, в части квартиры № на 8 этаже, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 02 октября 2018 г. № 63:01:0642001:70-63/012/2018-582.

Согласно п. 1.3. договора долевого участия, срок передачи застройщику объекта долевого строительства участнику долевого строительства, не позднее 01 апреля 2019 г. До 05 августа 2020 г. какой-либо иной корреспонденции (о не возможности сдать дом в указанный срок, о согласовании переноса даты передачи квартиры,.. .) от застройщика в их адрес не поступало.

05 августа 2020 г. ими было получено уведомление от застройщика ООО «ПОСКО» о завершении строительства и сдачи 5 секции дома № 21 по ул. Старо-Загора и готовность передать квартиру по акту приема-передачи для оформления права собственности. По указанному в уведомлении номеру телефона ими был осуществлен разговор с представителем застройщика для уточнения возможности прибытия в г. Самара, в выходной день, для составления акта приема-передачи объекта долевого строительства, в чём им было отказано с отсылкой на то, что они по выходным не работают. В будние дни они находились на работе и прибыть в другой город (субъект) для них не представлялось возможным. Немаловажным фактором сыграло распространение «второй волны» вирусной инфекции «Covid-19», начавшейся в конце августа - начале сентября, где власти Российской Федерации также призывали граждан максимально воздержаться от передвижения людей между или внутри регионов для предотвращения распространения инфекции, о чём ими также было сообщено представителю ООО «ПОСКО». Также им была доведена информация о том, что в случае их неявки, 01 октября 2021 г. застройщиком будет составлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от 01 октября 2020 г., без их участия.

По непонятным им причинам, в нарушение действующего законодательства Российской Федерации, застройщиком ООО «ПОСКО» в лице генерального директора ФИО4, 01 октября 2020 г. в одностороннем порядке был составлен и подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства к договору № долевого участия в строительстве от 19 сентября 2018 г. Настоящий акт составлен застройщиком в одностороннем порядке в соответствии с п. 3.1.3 Договора, согласно п. 6 ст. 8 ФЗ № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве...».

08 апреля 2021 г. решением Бугурусланского районного суда Оренбургской области по делу по их иску к обществу с ограниченной ответственностью «Поволжская строительная компания» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства, был признан недействительным односторонний акт приема–передачи объекта долевого строительства от 01 октября 2020 г. к договору № долевого участия в строительстве от 19 сентября 2018 г.

26 апреля 2021 г. они получили письмо от застройщика ООО «ПОСКО», в котором находился односторонний акт приема-передачи долевого строительства к Договору № долевого участия в строительстве от 19 сентября 2018г., датированный 06 октября 2020 г.

Считают, что односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства к Договору № долевого участия в строительстве от 19 сентября 2018 г., датированный 06 октября 2020 г. юридически ничтожен, поскольку данный акт был составлен и датирован ответчиком задним числом 06 октября 2020 г. после вынесения решения Бугурусланским районным судом о признании недействительным одностороннего акта приема–передачи объекта долевого строительства от 01 октября 2020 г. к договору № ПР-1512/155-2-5 долевого участия в строительстве от 19 сентября 2018 г.

При указанных обстоятельствах, просили признать недействительным и не имеющим юридической силы односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства, к договору № долевого участия в строительстве от 19 сентября 2018 г., датированный 06 октября 2020 г.

Также просят признать пункт 3.1.3, договора № ПР-1512/155-2-5 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 2 расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, в границах улиц Стара-Загора, ФИО5, Центральной, Гастело, секция 5, в части квартиры № на 8 этаже, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 02 октября 2018 г. № 63:01:0642001:70-63/012/2018-582 ущемляющим права потребителя и недействительным, поскольку указанный пункт договора противоречит требованиям ФЗ России № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», так как не содержит сведений о сроке предусмотренным договором для передачи объекта долевого строительства участника долевого строительства.

В судебное заседание истец ФИО3, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства не явилась, направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддерживает.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «ПОСКО», действующий на основании доверенности ФИО2, в судебном заседании иск не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

В соответствии с положениями ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца ФИО3

Выслушав истца ФИО1, представителя ответчика, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 19 сентября 2018 г. между ФИО1, ФИО3 (участники) и генеральным директором ООО «ПОСКО» ФИО4 (застройщик) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 2 расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, в границах улиц Стара-Загора, ФИО5, Центральной, Гастело, секция 5, в части квартиры № на 8 этаже, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 02 октября 2018 г. № 63:01:0642001:70-63/012/2018-582.

Согласно п. 1.3. указанного договора, ориентировочный срок передачи застройщику объекта долевого строительства участнику долевого строительства, определен в течение двух месяцев со дня получения разрешения на ввод многоэтажного жилого в эксплуатацию, но не позднее 01 апреля 2019 г.

Согласно п. 3.1.3 указанного договора застройщик обязан передать участнику по акту приема-передачи квартиру, указанную в п. 1.1. настоящего договора. Участник обязан в срок не позднее 30 календарных дней с момента уведомления застройщиком о необходимости принятия квартиры подписать акт приема-передачи квартиры. При уклонении участника от принятия квартиры застройщик по истечении двух месяцев вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче квартиры.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 63-301000-165-2015 получено застройщиком ООО «ПОСКО» 13 марта 2020 г.

31 июля 2020 г. ООО «ПОСКО» было направлено в адрес истцов заказным письмом с уведомлением и описью вложения уведомление о завершении строительства и вводе здания в эксплуатацию, а также о порядке и сроках передачи участнику долевого строительства объекта.

В уведомлении от 01 июня 2020 г. указано, что участник предварительно должен согласовать дату и время подписания акта приема передачи по телефону, а в случае уклонения участника от принятия квартиры, застройщик вправе по истечении двух месяцев с момента получения настоящего уведомления составить односторонний акт приема-передачи квартиры.

05 августа 2020 г. истцами было получено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома по указанному строительному адресу, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором и не отрицалось представителем ответчика.

Таким образом, ответчик выполнил свои обязательства в части уведомления истца о завершении строительства многоквартирного объекта о порядке и сроках передачи участнику объекта.

Согласно статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 23.1, п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, ст. 1098 ГК РФ).

Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

В силу части 6 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Однако представителем ответчика в судебном заседании не было представлено доказательств неправомерного уклонения истцов от подписания передаточного акта. Также в судебном заседании представитель ответчика не оспаривал, что задним числом был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, датированный 06 октября 2020 г.

Доводы представителя ответчика о том, что односторонний акт приема-передачи квартиры был составлен вовремя, то есть по истечении двух месяцев с момента отправки уведомления 31 июля 2020 г., хотя и задним числом, основаны на неверном толковании норм права и условий договора № долевого участия в строительстве от 19 сентября 2018 г.

При указанных обстоятельствах, суд находит, что односторонний акт приема-передачи квартиры №, расположенной на 8 этаже дома № 21 по ул. Стара-Загора г. Самара, датированный 06 октября 2020 г., составлен с нарушением условий договора № долевого участия в строительстве от 19 сентября 2018 г. и Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поэтому является недействительным.

Между тем, суд отказывает в иске ФИО1 и ФИО3 в части признания пункта 3.1.3, договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 2 расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, в границах улиц Стара-Загора, ФИО5, Центральной, Гастело, секция 5, в части квартиры № на 8 этаже, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 02 октября 2018 г. № 63:01:0642001:70-63/012/2018-582 ущемляющим права потребителя и недействительным, поскольку указанный пункт договора не противоречит требованиям ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Доводы истцов о том, что ответчик указанным пункт

ом 3.1.3. Договора освобождает себя от передачи объекта в указанный договором срок, не могут быть приняты судом, поскольку в пункте 1.3. Договора установлен срок передачи квартиры участнику не позднее 01 апреля 2019 г., а сроки, установленные в пункте 3.1.3. действуют в случае уклонения Участника от принятия квартиры.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Поволжская строительная компания удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от 01 октября 2020 г. к договору № долевого участия в строительстве от 19 сентября 2018 г., датированный 06 октября 2020 г.

В остальной части иска ФИО1, ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Бугурусланский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 27 июля 2021 г., что является датой принятия решения в окончательной форме (ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Председательствующий Р.Ю.Афонькин